园区4.0——产业园区未来的发展方向

改革开放以来，产业园区（开发区）伴随着世界产业转移与中国高速城市化的推进，尤其是“园区+地产”商业模式催化，便如雨后春笋般的迅速崛起，成为了许多地方政府与地产企业的核心生产力。

经过30多年来的发展，我国产业园区从开发探索起步，经历了高速膨胀、治理整顿、二次创业、转型升级的发展过程，以国务院《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（7号文）出台为标志，正迎来了改革与创新发展的一个新阶段。（东滩顾问就7号文专门做过解读）

中国产业园区作为经济创新和发展的重要载体，其核心特征和经营模式都在不断的演进，从1.0、2.0、3.0演化到4.0阶段。

1、现有产业园区模式单一，亟需创新模式推进产业园区转型升级

随着我国经济发展常态化，在国际产业转移、区域产业转型升级以及“大众创业、万众创新”的新形势下，产业园区的开发运营模式依然过于依赖土地红利，缺乏产业经营能力，存在“重开发轻运营”问题。新的经济形势下，亟需园区从“租赁型”、“卖地型”向“管理型”、“投资型”转变，由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变。

2、产业园区呼唤以人为本，产城融合成为产业园区未来发展趋势

传统产业园区的发展“重产业发展轻人居打造”、“重工业制造轻服务塑造”、“重土地开发轻氛围营造”，导致产业园区人居环境缺失、商业服务业发展落后、创业氛围显著不足，人本主义严重缺乏。“产城融合”是产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。

3、创新型经济快速发展，集聚创新元素是产业园区发展的新动力

2015年6月国务院出台《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》，点燃创新经济的发展。创新是经济增长“发动机”和“加速器”，产业园区要不断在模式、思维、技术和环境上加强创新，促进园区资源的有效配置和产业结构不断优化。集聚创新元素以强化园区持续发展内生动力，使园区真正成为经济转型的引擎。

4、互联网经济风生水起，“互联网＋”成为产业园区发展的助推器

我国互联网新贵崛起，大量创投资本涌入中国TMT（科技、媒体、信息）领域，互联网经济正在成为经济增长的“新引擎”、经济转型升级的“新支点”，同时互联网经济也成为了企业发展的“新动力”、扩大消费需求的“新渠道”。在互联网技术蓬勃发展的背景下，“互联网+”通过聚焦资源、让利市场、加强资产流动性，逐步成为中国产业园区升级发展的新动力。

园区4.0模式首先表现在空间规划上，要摆脱将生活设施作为配套的思维，新型产业园区应凸显“以人为本”的理念，不同于传统的功能单一的生产型园区——工业区、商业区、居住区等城市功能相互割裂。东滩顾问认为，园区4.0模式遵循产城共生的理念，生产、生活、教育、商业、休闲及娱乐混合布局，构建起城市级的生活服务体系，营造各种功能和谐发展的良性生态环境，既能够满足园区企业家的需求，同时也能够满足员工的需求，实现了园区主体客群的多元化满足。

案例链接——新加坡One North科技城

新加坡One North科技城占地200公顷，遵循集“工作、学习、生活、休闲于一体”的活力社群概念，突破了传统园区的建设框架，体现现代化科技城所独有的高科技、绿色、环保特点。One North在空间上以公园为中心，三大产业组团分散布局，居住、商业、生态组团串联融合产业组团进行布局，娱乐与教育起到各组团的连接作用。按照“一栋建筑就是一个创新社区”的理念，注重为人与人之间的交流创造机会和空间，增进互动。既有研发区，也有公共服务、教育、公寓、商业等其他配套设施，真正成为融工作生活于一体的综合社区。

当然，产业园区的规划建设只是开始，更重要的在于园区运营与产业培育。从“搭框架”到“精装修”，从“卖土地”到“卖房子”再到“卖环境”，从“招商企业”到“服务企业”再到“经营企业”，产业园区的运营也从“1.0”阶段发展到“4.0”阶段，正在不断的颠覆传统的思维模式。东滩顾问认为，具有产城融合、创新驱动和复合经营特质的第四代产业园区（园区4.0）是面向未来的发展方向。

1、从园区驱动力视角看园区4.0

（园区1.0）成本驱动——在中国对外开放和国际产业转移背景下，通过提供优惠的土地价格与廉价的劳动力等成本因素驱动，使得园区成为中国对外开发的窗口。

（园区2.0）产业链配套驱动——通过在园区内或园区周边布局核心产业上下游配套企业，驱动核心企业发展，实现园区经济的整体提升，产业主要以制造业为主。

（园区3.0）服务驱动——通过提供综合配套服务，涉及人才、研发、咨询、培训、技术、金融等服务型因素驱动，提升园区产业价值链，生产性服务业逐渐凸显。

（园区4.0）创新驱动——构建园区创新服务体系，通过产品设计、产业发展服务、智慧生态环境等措施，集聚创新资源，构建创新网络，强化全球创新资源链接，打造创新型园区，驱动园区企业集聚发展，实现园区产业发展升级。构建创新驱动力，既是中国经济转型升级的内在要求，也是迎合新技术革命和创新全球化的大趋势。

2、从园区配套视角看园区4.0

（园区1.0）土地经营——园区主要通过“三通一平”、“七通一平”、“九通一平”等形势进行土地一级开发，为园区企业提供土地供应。

（园区2.0）标准厂房开发——园区除提供土地经营外，开始进行标准厂房开发，通过厂房租赁、厂房出售、厂房定制等形势，为园区企业提供生产厂房供应。

（园区3.0）公共服务平台——通过搭建融资、技术研发检测、公共检验检测、公共信息、公共展示平台；行政服务、社区卫生服务中心等公共服务平台，为入园企业提供综合公共配套服务。

（园区4.0）智慧型园区——除了园区物理空间配套完善外，通过移动互联网，提升园区虚拟空间配套，即线上连接、线下经营的企业社群；营造全球链接的社交空间，形成内外开放、资源整合的产业生态圈。通过智慧园区平台建设，可以将分散的各种园区资源和功能平台整合起来，充分发挥并放大各种资源和平台的价值，打造有生命力的产业园区。

3、从园区运营视角看园区4.0

（园区1.0）园区本身服务——纯开发商思维，典型“租售模式”，因此，园区服务仅停留在物业管理、园区安防、卫生、停车等最基本服务。

（园区2.0）企业基本服务——政府型园区为主，为招商需求，为企业提供一系列基本服务，包括企业的行政手续代办、园区招聘会、企业的专业咨询服务等。

（园区3.0）企业增值服务——关注企业的成长，涉足销售服务、采购服务、研发服务、品牌服务、融资服务等增值服务，助力企业降低经营成本，提高利润空间。

（园区4.0）投资孵化服务——园区运营主体 “以时间换空间”来“赌未来”，介入入驻企业实体经营，为其提供创业孵化、股权投资、公共平台，与企业共同成长，建立全产业链的服务收益模式。如杭州梦想小镇，不以空间载体获利，而是通过“孵化器集群，创业者扎堆”的模式，实现产业集群效应。

本文来源:东滩顾问